La rentabilidad bruta relaciona los ingresos anuales efectivos con la inversión inicial. La rentabilidad neta descuenta además los gastos recurrentes. Comparar ambas permite descubrir cuánto reducen el resultado la ocupación real y los costes del inmueble.
Qué es la rentabilidad de un alquiler
La rentabilidad expresa qué rendimiento genera una vivienda en relación con el dinero invertido. Es una proporción, no una cantidad en euros: sirve para comparar escenarios de distinto tamaño siempre que se aplique la misma metodología.
Antes de comparar dos viviendas conviene definir tres elementos: qué se considera inversión inicial, qué ingresos son realmente cobrables y qué gastos se descuentan. Cambiar cualquiera de esos criterios cambia el porcentaje, aunque el inmueble sea el mismo.
Rentabilidad bruta y neta: cuál es la diferencia
Una primera comparación
MetricFlow divide los ingresos anuales efectivos entre la inversión total. La ocupación ya se aplica a los ingresos, por lo que no presupone doce mensualidades cobradas si se introduce una ocupación inferior al 100 %.
Una aproximación operativa
Parte de esos ingresos efectivos, resta los gastos recurrentes anuales y divide el beneficio resultante entre la misma inversión inicial.
Fórmulas utilizadas por MetricFlow
Inversión total = precio de compra + gastos de compra + reforma inicial
Ingresos anuales efectivos = alquiler mensual × 12 × ocupación
Rentabilidad bruta = ingresos anuales efectivos ÷ inversión total
Rentabilidad neta = (ingresos anuales efectivos − gastos anuales) ÷ inversión total
Esta definición de rentabilidad bruta incorpora inversión total y ocupación. Puede diferir de cálculos rápidos que dividen el alquiler anual teórico únicamente entre el precio de compra. Al comparar cifras de distintas fuentes, verifica siempre el denominador y si se han considerado meses vacíos.
Ejemplo completo: vivienda de 180.000 €
Supongamos un precio de compra de 180.000 €, 18.000 € de gastos de adquisición, una reforma inicial de 5.000 €, un alquiler de 900 € al mes, una ocupación del 95 % y 120 € mensuales de gastos recurrentes. Son cifras pedagógicas, no una recomendación de inversión.
| Concepto | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Inversión total | 180.000 + 18.000 + 5.000 | 203.000 € |
| Ingresos efectivos | 900 × 12 × 0,95 | 10.260 €/año |
| Gastos recurrentes | 120 × 12 | 1.440 €/año |
| Beneficio anual neto | 10.260 − 1.440 | 8.820 €/año |
| Rentabilidad bruta | 10.260 ÷ 203.000 | 5,05 % |
| Rentabilidad neta | 8.820 ÷ 203.000 | 4,34 % |
La diferencia es de unos 0,71 puntos porcentuales. Si aumentan los gastos o disminuye la ocupación, la distancia crece. Por eso un porcentaje bruto atractivo puede ocultar un rendimiento neto bastante más moderado.
Qué gastos conviene considerar
El simulador separa los gastos de compra y la reforma inicial, que forman parte de la inversión, de un único campo de gastos mensuales recurrentes. No calcula automáticamente cada concepto: debes estimarlos y sumar los que correspondan a tu caso.
Costes iniciales
- Gastos asociados a la adquisición.
- Reforma o adecuación inicial.
- Otros desembolsos necesarios para poner la vivienda en alquiler.
Costes recurrentes
- IBI y comunidad cuando sean a cargo del propietario.
- Seguro, mantenimiento y reparaciones.
- Gestión, servicios y otros gastos recurrentes.
Periodos sin inquilino
MetricFlow no los introduce como gasto. Los representa mediante el porcentaje de ocupación anual, que reduce los ingresos efectivos.
Evita contar dos veces el mismo efecto: si reduces la ocupación para representar meses vacíos, no vuelvas a descontar esas mismas mensualidades dentro de los gastos.
Cómo interpretar el resultado
No existe un porcentaje universal que convierta una operación en buena o mala. Una rentabilidad debe compararse con alternativas de riesgo, liquidez y horizonte semejantes, además del tiempo de gestión y la incertidumbre de las hipótesis.
La rentabilidad neta de esta guía es operativa: no incorpora financiación, fiscalidad personal ni posibles costes de venta. El simulador muestra aparte una proyección a cinco años que añade una revalorización indicada por el usuario. Esa revalorización es una hipótesis, no un ingreso garantizado ni parte de la rentabilidad operativa anual.
Errores habituales al calcular la rentabilidad
- Dividir entre el precio anunciado y olvidar los costes iniciales.
- Suponer doce meses cobrados sin considerar periodos vacíos.
- Mezclar gastos de adquisición con gastos recurrentes.
- Omitir mantenimiento, seguros o gestión.
- Confundir rentabilidad del activo con flujo de caja después de una hipoteca.
- Tratar una revalorización futura como si estuviera asegurada.
- Comparar porcentajes calculados con metodologías distintas.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la rentabilidad bruta de un alquiler?
En MetricFlow se dividen los ingresos anuales efectivos, ajustados por ocupación, entre la inversión total: precio de compra, gastos de compra y reforma inicial.
¿Cómo se calcula la rentabilidad neta?
Se restan los gastos recurrentes anuales a los ingresos efectivos y se divide el beneficio anual resultante entre la inversión total.
¿Qué gastos debo incluir?
Los que correspondan al propietario y afecten al rendimiento: comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, gestión u otros gastos recurrentes. MetricFlow los recoge agrupados en un importe mensual.
¿Debo incluir los gastos de compra?
Sí, si quieres medir el rendimiento sobre todo el capital necesario para adquirir y preparar el inmueble. El simulador los suma al precio y a la reforma inicial.
¿Qué diferencia existe entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta no descuenta los gastos recurrentes; la neta sí. En MetricFlow ambas utilizan la misma inversión total y unos ingresos ajustados por ocupación.
¿Qué se considera una buena rentabilidad?
No existe un porcentaje universal. Debe compararse con alternativas de riesgo, liquidez y horizonte semejantes, además de valorar la gestión y la fiabilidad de las hipótesis.